1. 投标项目名称：信诺科技园（暂定名）
2. 项目基本概况：
2.1 项目地理位置：位于深圳市东滨路与月亮湾大道交界处。处于前海中心区与南油商业区的中间地带，其西侧紧靠前海中心区，南望大南山，地理位置十分优越。
2.2 土地现状：地块基本为长方形,呈东北西南走向。现状建筑多为7-9层，性质包括厂房、宿舍、研发楼。
2.3 土地相邻情况：
东面：紧邻中桥制衣厂
南面：新建住宅小区，农贸市场
西面：汽修厂,靠前海中心区
北面：鼎太风华高尚小区
2.4 周边景观：
项目西面远眺珠江口，东及北面南山城市景观，南面是大南山自然景观，整个地块周边的自然景观得天独厚，人文景观优势独特。
2.5 交通概况：
东邻前海路，南望西部通道，西邻月亮湾大道、平南铁路，北邻东滨路。对外交通条件良好。
3. 项目规划要点：
按相关政策，项目指标在开发中可理解参照下图实施产品建设。
4. 设计依据
4.1 《南山区信诺科技园升级专项规划》的批复
4.2 国家和地方有关的规范、法规和文件及城市规划准则。
5. 项目整体定位与开发设想
5.1
项目发展目标
5.1.1 总体定位：
前海CBD门户综合体
诠释：项目的区位决定了项目的城市地标性，同时也满足规划上的要求，也对应区域内部和外部竞争的发展战略要求，项目必须打造进入前海中心区的地标物业，使物业具备先行融入前海大开发的功能基础，利用物业的多元布局，形成综合体物业。
5.1.2 写字楼定位：
前海中心区门户
诠释：国际生态型：产品的发展方向之一，是集国际化形象、生态设计、高科技配置的高级写字楼产品。
甲级商务地标：同样为产品的发展方向之一，项目的目标是打造成甲级商务性质的地标性写字楼产品。
5.1.3
配套展示建筑及配套设施定位：全方位商务功能配套、时尚科技商务中心
5.1.4
配套宿舍定位：
诠释： 以服务品质为重点，针对下一代互联网技术培训IPV6技术服务和IPV6上下游产品推广等高科技人群居住及商务人群使用的高等级宿舍，具备短期商务办公，中短期居住的功能。可以适应未来发展的需求。
5.2
项目档次定位：物业品质为中高档偏上。
5.3
项目规划的主导思想要体现：科技、生态、文化、和谐、实用、美观等原则。
5.4
目标客户群定位：
本项目的进驻客户定位于前海中心区先行企业及南山区域企业，客户档次为同行业中的知名企业（出于前海中心区为深港合作区这一高端定位）。销售客户面对区域内投资客户及投资兼自用客户。
5.5
投资控制
造价控制要求：按照销售面积的每平方米造价控制概算的形式，对项目的造价投入标准进行指标控制，做好项目的整体投入产出、建筑成本分析。通过规划设计努力控制好项目的建设成本。
5.6
产品指标
产业用房：（需要考虑50%面积出售的完整性）
宿舍：
6. 设计内容与要求
6.1
总平面规划、设计布局要求：
6.1.1 总体布局分期开发，通过规划把地块的优势发挥出来，通过合理设计妥善解决该地块交通不畅、容积率高等情况所带来的规划难度问题。
6.1.2 合理组织项目周边地区各种车流、人流的同时，充分考虑未来月亮湾大道跨线桥对规划的影响：要特别重视项目办公、商业和公寓人流合理的引导，使其从场周边方便、快捷的引导进入本项目。
（1） 在交通流线、人流出入的安排上，考虑方便公寓的快捷和舒适出行，做到与商业、写字楼人流及各种车流的分离，做到互不影响。
（2） 为了增加本项目的经济幅射能力，沿街考虑设置公交站台，以加快人、车、物的快速和便捷的流动，实现园区所处片区内交通与城市交通的便捷转换，主要为以后往来片区的穿梭公交车及出租车停靠。
（3） 在配套服务功能规划上，考虑东滨路设主要入口，将街区人流自然地引入到综合配套服务区域，并与写字楼入口有机结合，其余次入口考虑与街道结合。
（4） 写字楼与公寓主入口位置要与城市道路紧密连接，居住人流与产业及商业人流尽量减少交叉，以免相互干扰。
（5） 设计时考虑如何减少月亮湾大道带来的的噪音影响与周边建筑带来的规划不利等因素。
（6） 本项目规划在建筑外部空间的处理、序列空间的组织、交通流线系统的构筑、不利因素的规避、商业价值的开发、建筑景观营造、建筑形象塑造与屋顶园林景观环艺等的系列建筑与环境的空间场所场景的组织设计、表现与解说，均为本次招标设计方案中重要评审指标内容之一。
6.2
停车场规划、设计要求：
停车场主要考虑地下停车，在满足停车与设备用房要求前提下，可以尽可能多设计地下空间，满足未来项目车辆增长的需求。电梯可直接下到地下车库，自动扶梯与商业有效结合并考虑一次到位。
6.3
配套服务、设计要求：
本项目综合服务定位于高科技产品展示、商务洽谈、会议中心及配套的餐饮、休闲于一体的一站式综合服务中心。由于综合服务发展与规划息息相关，如何做好规划使得综合服务价值得到充分体现，是评判设计方案的重要指标。
（1） 设计中需要重点结合项目地块性质及指标要求，通过设计手段实现后期商业运营空间最大化。使用面积在2~3万平方米之间为宜。
（2） 设计中分析综合服务区人流动向，合理布置交通设施。
6.4
产业用房规划、设计要求：
（1） 规划原则：充分利用土地资源，为入驻企业创造高效、灵活、舒适、方便的使用空间和功能齐全的配套设施；强化城市景观；处理好产业用房与宿舍建筑的关系。
（2） 由于50%面积要对外销售，需要考虑销售单体与持有物业的独立性，做到户型不影响。
